10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir sorusu ile sıklıkla karşılaşmaktayız. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene 10 yıllık kiracının tahliyesi imkânı tanımaktadır. Ancak tahliye hakkı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve uzama dönemleri dikkate alınarak hassas bir şekilde değerlendirilmelidir.
10 yıllık sürenin hesaplanmasında, bildirim süreleri ve tahliye sürecinin doğru şekilde yürütülmesi önem arz eder.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Şartları
Kural olarak belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
Kiraya veren ise sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının sonunda, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu nedenle “kiracı 10 yıldır oturuyor” ifadesi tek başına yeterli değildir. Öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşme süresi ve uzama dönemleri dikkatle incelenmelidir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Süre Nasıl Hesaplanır?
En çok karıştırılan konulardan biri 10 yıllık sürenin hangi tarihten itibaren hesaplanacağıdır.
TBK m. 347 bakımından 10 yıllık uzama süresinin, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihten itibaren geçen toplam süreyle karıştırılmaması gerekir.
Örneğin bir kira sözleşmesi 1 Temmuz 2010 tarihinde kurulmuş ve bir yıllık belirli süreli olarak düzenlenmişse, öncelikle sözleşmenin ilk süresinin sona ermesi ve ardından başlayan uzama dönemleri değerlendirilmelidir.
Bu nedenle tahliye hakkının doğup doğmadığını belirlemek için yalnızca “kiracı kaç yıldır oturuyor?” sorusuna değil, kira sözleşmesinin ne zaman ve hangi süreyle kurulduğuna bakılmalıdır.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin İhtarname Gerekir Mi?
Kiraya verenin TBK m. 347 kapsamında sözleşmeyi sona erdirmek istemesi halinde, kanunda öngörülen bildirim süresine ve ilgili usule uygun hareket edilmesi gerekir.
Bildirim süresinin kaçırılması halinde tahliye süreci bakımından ciddi sonuçlar doğabileceğinden, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve ilgili uzama dönemi belirlenerek hareket edilmesi önemlidir.
Bu nedenle tahliye talebinden önce noter aracılığıyla bildirim yapılması, uygulamada ispat açısından tercih edilen yöntemlerden biridir.
10 Yıllık Kiracı Hemen Tahliye Edilir Mi?
10 yıllık uzama süresinin dolması, kiraya verene her zaman “hemen tahliye” hakkı vermez.
TBK m. 347 kapsamında sözleşmenin hangi tarihte sona erdirilebileceğinin ve bildirimin hangi tarihe kadar yapılması gerektiğinin doğru şekilde hesaplanması gerekir.
Bu nedenle:
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi → sözleşmenin ilk süresi → uzama dönemleri → 10 yıllık uzama süresinin dolduğu tarih → fesih bildiriminin yapılacağı tarih
birlikte değerlendirilmelidir.
10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilmezse Ne Yapılabilir?
Kiraya veren tarafından usulüne uygun şekilde fesih bildirimi yapılmasına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, somut olayın özelliklerine göre tahliye davası yoluna başvurulması gündeme gelebilir.
Ancak hangi hukuki yolun kullanılacağı; kira sözleşmesinin içeriğine, fesih bildirimine, sürelere ve somut olayın diğer özelliklerine göre belirlenmelidir.
Özellikle tahliye sürecinde sürelerin yanlış hesaplanması veya yanlış hukuki sebebe dayanılması, sürecin uzamasına neden olabilir.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye sürecine başlamadan önce özellikle şu hususlar kontrol edilmelidir:
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
- Kira sözleşmesinin belirli süreli olup olmadığı
- İlk kira süresi
- Uzama dönemleri
- 10 yıllık uzama süresinin hangi tarihte dolduğu
- Fesih bildiriminin hangi tarihe kadar yapılması gerektiği
- Bildirimin usulüne uygun şekilde yapılıp yapılmadığı
- Kiracının taşınmazı tahliye edip etmediği
- Dava açılması gerekiyorsa doğru hukuki sebep ve usulün belirlenmesi
Bu nedenle 10 yıllık kiracının tahliyesinde tarih hesabı ve usul en az tahliye sebebi kadar önemlidir.
Sonuç
10 yıllık kiracının tahliyesi, yalnızca “10 yıl geçti, kiracıyı çıkarabilirim” şeklinde değerlendirilebilecek kadar basit değildir.
TBK m. 347 kapsamında 10 yıllık uzama süresinin doğru hesaplanması, fesih bildiriminin zamanında ve usulüne uygun yapılması ve gerektiğinde tahliye sürecinin doğru hukuki yoldan yürütülmesi gerekir.
Kiracınızın ne zaman tahliye edilebileceğini değerlendirmek için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve sözleşme süresinin birlikte incelenmesi önem taşır.
10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde geri dönüşü olmayan hak kayıpları yaşamamak için sürecin profesyonel şekilde alanında uzman avukatlar tarafından yürütülmesi önem arz etmektedir. Daha fazla bilgi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçin.